Poder del Cap Rate: invirtiendo en Propiedades Comerciales en Estados Unidos con Éxito

Hola, inversionistas actuales y futuros. Hoy quiero hablarles sobre las propiedades comerciales: qué son, cómo funcionan sus estructuras de rentas y por qué el incremento de la base de renta es tan importante para este tipo de inversiones.

¿Por qué invertir en propiedades comerciales?

• Precios por debajo del valor de mercado: Puedes adquirir propiedades a precios significativamente más bajos que su valor real.
• Potencial de alta rentabilidad: Si la propiedad se encuentra en buen estado o requiere pocas reparaciones, puedes obtener un alto retorno de inversión.
• Apalancamiento financiero: Es más fácil obtener un préstamo para una propiedad comercial que para una residencial.

Valorización basada en el rendimiento financiero: La valorización de una propiedad comercial está directamente impactada por el ingreso operativo neto (NOI) o el rendimiento financiero.

¿Qué es el ingreso operativo neto (NOI)?

El NOI se calcula restando los gastos operativos de las rentas. Un mayor NOI significa una mayor valorización de la propiedad. Para aumentar el NOI se puede incrementar las rentas mejorando la propiedad, alquilar a inquilinos que paguen más o aumentar la ocupación. Otra manera es reducir los gastos operativos, puedes renegociar contratos con proveedores, mejorar la eficiencia energética o realizar reparaciones menores.
El cap rate (capitalization rate) es el porcentaje que se utiliza para calcular la valorización de una propiedad comercial. Se calcula dividiendo el NOI por el precio de la propiedad. Un cap rate bajo significa una mayor valorización.