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Tipos de Préstamos para Refinanciar Propiedades en Estados Unidos
Refinanciar una propiedad en Estados Unidos puede ser un movimiento estratégico para los inversores inmobiliarios que buscan mejorar las condiciones de su financiamiento existente o liberar capital para nuevas inversiones. Entre las opciones más populares para la refinanciación encontramos los préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio) y los préstamos Non-QM (Non-Qualified Mortgage). Ambos tipos ofrecen características únicas que pueden beneficiar a los inversores bajo diferentes circunstancias.
Préstamos DSCR: Refinanciación Basada en Ingresos de Propiedad
¿Qué es un Préstamo DSCR?
El préstamo DSCR se centra en la relación entre los ingresos que genera una propiedad y los pagos de deuda que el propietario debe manejar. Es un tipo de préstamo que evalúa principalmente la capacidad de la propiedad de cubrir sus propios costos de hipoteca a través de los ingresos por alquileres.
Cálculo del DSCR
Para calcular el DSCR, se divide el Ingreso Operativo Neto (NOI) de una propiedad por su pago de deuda total. Por ejemplo, si una propiedad genera $1,000 mensuales después de gastos y el pago de la hipoteca es de $800, el DSCR sería 1.25 ($1,000 / $800). Los bancos generalmente buscan un DSCR de 1.20 o superior, ya que indica que la propiedad genera suficientes ingresos para cubrir la hipoteca y algo adicional.
Préstamos Non-QM: Una Alternativa Flexible
Definición de Non-QM
Los préstamos Non-QM son una categoría de hipotecas que no cumplen con los criterios estándar de financiamiento hipotecario establecidos por el gobierno federal. Están diseñados para ofrecer mayor flexibilidad en la aprobación de créditos, especialmente útil para inversores que no cumplen con los requisitos tradicionales de ingresos o deuda.
Ventajas de los Préstamos Non-QM
Este tipo de préstamos es ideal para inversores que pueden no tener un historial de ingresos regular o que invierten en propiedades que no generan un flujo de caja predecible. Los préstamos Non-QM permiten a los prestamistas utilizar métodos alternativos para evaluar la solvencia del prestatario, como los activos totales o el flujo de caja de la propiedad.
Consideraciones al Elegir Entre DSCR y Non-QM
Al decidir entre un préstamo DSCR y un Non-QM, los inversores deben considerar varios factores:
- Flujo de caja de la propiedad: Si la propiedad genera ingresos estables y suficientes, un préstamo DSCR puede ser más beneficioso debido a mejores tasas y términos.
- Historial financiero del inversor: Para aquellos con ingresos irregulares o no documentados, los préstamos Non-QM pueden ofrecer una solución viable.
- Estrategia de inversión: La elección del tipo de préstamo también debe alinearse con la estrategia a largo plazo del inversor, incluyendo la retención y la gestión de la propiedad.
Conclusión
Tanto los préstamos DSCR como los Non-QM ofrecen oportunidades únicas para los inversores inmobiliarios en Estados Unidos. Elegir el tipo adecuado de refinanciación depende de las circunstancias específicas del inversor y de la propiedad. Con una comprensión clara de estas opciones, los inversores pueden tomar decisiones más informadas que maximicen sus beneficios y optimicen su portafolio de inversiones.
Invitamos a todos los interesados en la refinanciación de propiedades a explorar estas opciones y considerar
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