CÓMO COMPRAR TU PRIMERA PROPIEDAD DE INVERSIÓN

Empecemos por lo esencial… En este negocio y en la vida misma nada es fácil, todo lo bueno requiere sacrificio, compromiso, consistencia y persistencia. Si no estamos dispuestos a tomar decisiones radicales en nuestras vidas no estamos listos para cambiar, es por eso que no todos lo hacen -porque no es fácil-, pero si nos educamos y tomamos acción, un cambio en nuestras vidas es increíblemente posible.

Bienes Raíces ha cambiado la vida de miles de personas, incluida la mía y la de mi familia. No requiere una educación especializada y tampoco necesitamos ser súper inteligentes, lo que verdaderamente necesitamos es estar comprometidos con nosotros mismos, trazarnos metas y luchar hasta conseguirlas.

Comprar tu primera propiedad de inversión puede tomar mucho tiempo, por ello estar comprometido es muy importante. Esto quiere decir que no importa cuánto tiempo te tome conseguir una propiedad, simplemente no debes darte por vencido; no importa cuantos “NO” escuchemos en el camino, tenemos que alzar la cabeza y seguir para adelante hasta conseguir lo que buscamos ¡¡Eso es estar comprometido!!

Para comprar la primera propiedad es muy importante educarte, estudiar tu mercado y formar tu equipo.

EDÚCATE: Educarnos antes de empezar a invertir es lo esencial para cometer una mínima cantidad de errores o simplemente no cometerlos. La educación puede venir de diferentes áreas, leer libros, aprender de otros inversionistas que ya están invirtiendo -que en mi opinión es la mejor manera de aprender-, asistir a eventos y reuniones de grupos de inversionistas -existentes en la mayoría de ciudades-, y caminar o manejar por los vecindarios en donde queremos invertir para darnos una buena idea de los pros y contras. Simplificado, mientras más conocimiento tengamos menor será el riesgo de cometer errores.

ESTUDIA TU MERCADO: ¿Es muy importante conocer el mercado en donde quieres invertir? ¿Es importante conocer las reglas del condado o ciudad en donde está la propiedad? ¿Vamos a necesitar una licencia para rentar la propiedad? ¿Las leyes son favorables para nosotros o los inquilinos? ¿Qué tipos de escuelas y parques están en el área? ¿Son lugares seguros en donde las familias que nos renten estarán seguras?

Todas estas preguntas giran en torno a factores que pueden determinar el éxito de nuestra primera inversión. Por ejemplo, personalmente quiero invertir en un lugar a no más de 45 minutos de donde yo resido, ya que así podré tener un mejor control del proyecto, aprenderé más durante el proceso de construcción y llevaré un mejor control del manejo de la propiedad, especialmente si planeamos hacerlo nosotros mismos.

ANALIZA TRATOS: Busca propiedades en “Zillow.com” o “redfin.com”, y propiedades que tu mismo agente te pueda enviar cada semana. Luego, analiza los números, porque necesitamos hacernos expertos en analizar los números de los tratos potenciales; mientras más propiedades analicemos más rápido aprendemos.

CREA TU EQUIPO. – Necesitamos un equipo ganador para tener éxito en este negocio, cuando estamos empezando en el negocio puede ser un poco complicado llamar la atención de jugadores estrella para que se unan al equipo, porque somos nuevos y no muchos van a tener confianza en nosotros; pero hey… no te desanimes, nos pasa a todos. Recuerda que escucharemos muchos “NO” en el camino, lo importante es seguir hacia adelante.

AGENTES DE BIENES RAÍCES: Empecemos llamándolos, estos te ayudaran a buscar las propiedades que te interesan, basadas en locación, precio y condición. Acorde a estos factores los agentes te pueden enviar propiedades todas las semanas, cuando alguna de estas te interese organiza una cita para mirarla, analiza tus números y haz una oferta. Es muy importante trabajar con un agente que entienda de inversiones, mucho mejor si también es un inversionista.

HARD MONEY LENDER (prestamista a corto plazo): Los hard money lenders son prestamistas privados que te pueden facilitar el dinero requerido para una inversión que puede ser mediante fix & flip, método CARRR, edificios multifamiliares, etc. Estos préstamos son a corto plazo (6 meses a un año), tienen intereses altos y puntos de origen, es dinero mucho más caro que el de un banco regular, pero para este tipo de inversiones suelen ser la única opción.

Recordemos que para hacernos millonarios con Bienes raíces vamos a necesitar dinero, en ocasiones mucho, dependiendo que tan rápido quieras hacer crecer tu negocio. Sin embargo, la buena noticia es que no tiene que ser tu dinero, dado que este dinero puede venir de diferentes fuentes y de las más comunes son los hard money lenders, definitivamente los necesitas en tu equipo.

DINERO PRIVADO: ¿Por qué incluir prestamistas privados en nuestro equipo de trabajo? Los prestamistas privados son personas que tienen dinero ahorrado usualmente en el banco o bajo el colchón, si nosotros tenemos la educación y el conocimiento necesario para hacerles entender que el dinero que ellos tienen no les genera casi nada y convencerlos de que, si nos prestan una parte para invertirlo en bienes raíces, los retornos pueden ser muy jugosos. Siempre tendremos la capacidad de conseguir dinero privado.

Si algún familiar o amigo tiene 100 mil en el banco generándole 1% y nosotros podemos ofrecerle un 8% o 10% es obvio que les llamará la atención, por eso es muy importante educarnos y aprender del negocio porque es nuestro deber crear un ambiente de confianza para que el prestamista se sienta cómodo facilitarnos su dinero al ver que tenemos conocimiento de lo que estamos haciendo. Una vez que el prestamista empieza a recibir los pagos mensuales de los intereses del dinero -que antes le estaba generando cerca a nada- se sentirán muy bien y siempre estarán dispuestos a ser tu prestamista.

WHOLESALERS: Los wholesalers son personas que buscan propiedades con un descuento, directamente del dueño y las ponen bajo contrato, una vez que tienen el contrato, asignan ese contrato a un inversionista a cambio de una ganancia.

Tenemos que buscar wholesalers en las áreas que nos interesa invertir y dejarles saber que estamos buscando propiedades de inversión, estos pueden ser una muy buena fuente para conseguir tratos. Definitivamente necesitamos tener buenos wholesalers en nuestro equipo

COMPAÑÍA DE TÍTULOS: Es muy importante tener una buena compañía de títulos, esta es la encargada de hacer todos los trámites necesarios y se asegura de que el título de la propiedad esté completamente limpio antes de que la misma pase a nuestro nombre, si la compañía de títulos no hace un buen trabajo, existe la posibilidad de que terminemos comprando una propiedad con problemas. Por ejemplo, puede haber deudas de agua o puede que haya una deuda del dueño anterior que no haya sido pagada y nosotros, al ser los nuevos dueños de la propiedad, no solamente estamos comprando la propiedad en sí, sino que también las deudas y los problemas. Otro punto que es muy importante considerar es que la compañía de títulos tenga experiencia trabajando con inversionistas. Personalmente trabajo con campañas de títulos referidas por otros inversionistas y ¡¡les sugiero que hagan lo mismo!!

CONTRATISTAS: Tener un buen contratistas o contratistas puede determinar entre el éxito o el fracaso de un proyecto, especialmente cuando se trata de nuestra primera inversión. Esta es una de las áreas en la cual la mayoría de nuevos inversionistas cometemos errores, al no tener previa experiencia no hacemos las diligencias necesarias previas a la contratación de alguien y terminamos trabajando con una persona sin experiencia, sin los conocimientos necesarios y, lo peor, sin ética (que se desaparece en medio de un proyecto), esto usualmente pasa por la tendencia a optar por lo más económico.

Necesitamos hacer nuestras diligencias antes de contratar a alguien. Podemos ir a ver proyectos en los cuales ya están trabajando para poder ver la clase de trabajo que hace, si no tienen un proyecto al momento de querer contratarlos no es una buena señal, los contratistas buenos siempre tienen trabajo y siempre están ocupados por eso usualmente es un poco más difícil encontrar un buen contratista.

MORTGAGE BROKERS: Los agentes de préstamos son individuos o compañías que trabajan con múltiples bancos, quiere decir que cuando necesitamos un préstamo y vamos a un bróker, este nos encontrará el mejor banco de acuerdo a nuestras necesidades, necesitamos un bróker en nuestro equipo cuando queremos refinanciar una propiedad, ya sea una casa o un edificio multifamiliar.

Por ejemplo, compramos una propiedad utilizando hard money, terminamos y rentamos la propiedad en 5 meses, vamos donde un bróker y empezamos el proceso de refinanciamiento para conseguir un préstamo convencional por 30 años con un interés fijo. Simultáneamente a ello, cuando hacemos el refinanciamiento podemos pagar el préstamo al hard money lender.

También podemos trabajar con un banco directamente para hacer un refinanciamiento, pero -en mi opinión- tener un bróker te da muchas más opciones que trabajar con solamente un banco, especialmente cuando somos nuevos en el negocio.

Recuerda… ¡¡Edúcate, forma tu equipo y toma acción!!